Das sollten Sie über Notare und Immobilienkäufe wissen…

Notarwahl

Fragen Sie im Freundes- und Bekann­tenkreis, wer gute Erfahrungen mit einem Notar gemacht hat. Sie können als Käufer darauf bestehen, den Notar auszusuchen. Immerhin zahlen Sie ja auch. Bekommen Sie keine Empfehlung, nennt Ihnen die örtliche Notarkammer Adressen in der Nähe.

Was tut ein Notar?

Leider ist der Kauf einer Immobilie nicht so einfach. Damit er glatt über die Bühne geht, lotsen Notare Käufer und Verkäufer durch das Geschäft. Sind sich die Parteien einig geworden, dauert es immer noch einige Monate, bis der Käufer als Eigentümer im Grund­buch steht. So lange wollen beide Seiten meist nicht warten. Der Käufer möchte rasch einziehen und der Verkäufer den Kauf­preis möglichst bald auf seinem Konto haben. Der Notar bewirkt, dass Beide schnell und sicher ans Ziel kommen.

Der Notar als neutrale Instanz

Der Notar ist als neutrale Instanz für beide Seiten da. Er muss nicht nur den Kauf­vertrag beur­kunden, sondern auch die recht­lichen Fragen der Vertrags­partner unparteiisch beant­worten. Damit der Notar einen Entwurf für den Kauf­vertrag ausarbeiten kann, bittet er die Parteien im Vorfeld um Auskunft. Neben bestehenden Belastungen und Mietverträgen sind auch die Modalitäten der Zahlung und Über­gabe zu klären. Der Notar wird auch fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt, denn die Bank des Käufers wird die Kauf­preiszahlung nur leisten, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grund­schuld im Grund­buch einge­tragen wird. Für diese Eintragung sorgt dann ebenfalls der Notar.

Einblick ins Grund­buch

Im Grund­buch stehen wichtige Informationen über die ­Eigentums­verhält­nisse und die recht­lichen Lasten auf dem Grund­stück. Häufig steht im Grund­buch bereits eine Grund­schuld. Wer einen Immobilien­kredit in Anspruch nimmt, muss der Bank meist eine solche Sicherheit einräumen. Hat der Verkäufer seine Schulden bei der Bank noch nicht vollständig abbezahlt, werden diese „Altschulden“ aus dem Kauf­preis abge­löst, damit die alte Grund­schuld aus dem Grund­buch gelöscht werden kann. Im Kauf­vertrag wird dann vereinbart, dass der Käufer den noch offenen Betrag in Anrechnung auf den Kauf­preis an die Bank des Verkäufers bezahlt. Die beim Verkäufer verbleibende Kauf­summe reduziert sich entsprechend. So bekommt der Käufer die Immobilie frei von fremden Lasten und kann eine eigene Grundschuld eintragen lassen.

Vor der Beur­kundung aufpassen

Bevor es zum Notar geht, müssen Käufer das Grund­stück genau besichtigt haben. Denn beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen wird im Kauf­vertrag die Haftung für „Sachmängel“ in der Regel ausgeschlossen. Der Notar formuliert einen Kauf­vertrags­entwurf und schickt ihn den Parteien vor der Beur­kundung zu. Haken Sie beim Notar nach, wenn Sie den Kauf­vertrag nicht verstehen. Ist noch etwas zu bemängeln, sollte man dies möglichst vor, spätestens beim Beur­kundungs­termin vorbringen. Grund­sätzliches, wie etwa der Kauf­preis, soll­­te jedoch bereits vor der Beur­kundung geklärt werden.

Kauf von Zubehör

Teilen Sie dem Notar mit, wenn Sie vom Verkäufer Dinge wie Einbauküche, Sauna, Gartenmöbel oder Heizöl kaufen. Führen Sie diese Positionen gesondert auf und vereinbaren dafür realistische Preise. Diese Käufe muss der Notar mit beur­kunden. Auf diese Weise wird das Zubehör getrennt erfasst, sodass auf diesen Teil des Kaufpreises keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Grund­schuld für die Bank

Im Beur­kundungs­termin liest der Notar den Vertrag vor und beant­wortet Fragen. Sofern der Kauf auf Kredit erfolgt, wird die Bank des Käufers zu ihrer Sicherheit eine Grund­schuld ins Grund­buch eintragen lassen. Nur dann zahlt sie das ­Dar­lehen aus. Auch für die Bestellung einer Grund­schuld ist die notarielle Beur­kundung gesetzlich vorgeschrieben. Normalerweise ist es sinn­voll, Grund­schuld und Kauf­vertrag in einem Termin zu beur­kunden. Das spart Zeit und Geld. Käufer sollten daher vor dem Notar­termin mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen, sodass diese die erforderlichen Unterlagen an den Notar schi­cken kann.

Kauf vom Bauträger – besondere Risiken

Zum Notar muss man übrigens auch dann, wenn man sich von einem Bauträger ein schlüssel­fertiges Haus oder eine Eigentums­wohnung bauen lässt. Sie bekommen vom Bauträger nicht nur das Haus gebaut, sondern kaufen von ihm auch das zu­gehörige Grund­stück. Vorsicht, gerade bei großer Nach­frage diktieren Bauträger gern die Bedingungen zu Bau und Kauf. Verbraucher­schutz­organisationen warnen regel­mäßig vor Vertragsentwürfen von Bauträgern, die für Kunden nachteilige Zahlungs­modalitäten enthalten.