Das sollten Sie über Notare und Immobilienkäufe wissen…
Notarwahl
Fragen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis, wer gute Erfahrungen mit einem Notar gemacht hat. Sie können als Käufer darauf bestehen, den Notar auszusuchen. Immerhin
zahlen Sie ja auch. Bekommen Sie keine Empfehlung, nennt Ihnen die örtliche Notarkammer Adressen in der Nähe.
Was tut ein Notar?
Leider ist der Kauf einer Immobilie nicht so einfach. Damit er glatt über die Bühne geht, lotsen Notare Käufer und Verkäufer durch das Geschäft. Sind sich die Parteien einig geworden, dauert es immer noch einige Monate, bis der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. So lange wollen beide Seiten meist nicht warten. Der Käufer möchte rasch einziehen und der Verkäufer den Kaufpreis möglichst bald auf seinem Konto haben. Der Notar bewirkt, dass Beide schnell und sicher ans Ziel kommen.
Der Notar als neutrale Instanz
Der Notar ist als neutrale Instanz für beide Seiten da. Er muss nicht nur den Kaufvertrag beurkunden, sondern auch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Damit der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag ausarbeiten kann, bittet er die Parteien im Vorfeld um Auskunft. Neben bestehenden Belastungen und Mietverträgen sind auch die Modalitäten der Zahlung und Übergabe zu klären. Der Notar wird auch fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt, denn die Bank des Käufers wird die Kaufpreiszahlung nur leisten, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Für diese Eintragung sorgt dann ebenfalls der Notar.
Einblick ins Grundbuch
Im Grundbuch stehen wichtige Informationen über die Eigentumsverhältnisse und die rechtlichen Lasten auf dem Grundstück. Häufig steht im Grundbuch bereits eine Grundschuld. Wer einen Immobilienkredit in Anspruch nimmt, muss der Bank meist eine solche Sicherheit einräumen. Hat der Verkäufer seine Schulden bei der Bank noch nicht vollständig abbezahlt, werden diese „Altschulden“ aus dem Kaufpreis abgelöst, damit die alte Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Im Kaufvertrag wird dann vereinbart, dass der Käufer den noch offenen Betrag in Anrechnung auf den Kaufpreis an die Bank des Verkäufers bezahlt. Die beim Verkäufer verbleibende Kaufsumme reduziert sich entsprechend. So bekommt der Käufer die Immobilie frei von fremden Lasten und kann eine eigene Grundschuld eintragen lassen.
Vor der Beurkundung aufpassen
Bevor es zum Notar geht, müssen Käufer das Grundstück genau besichtigt haben. Denn beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen wird im Kaufvertrag die Haftung für „Sachmängel“ in der Regel ausgeschlossen. Der Notar formuliert einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn den Parteien vor der Beurkundung zu. Haken Sie beim Notar nach, wenn Sie den Kaufvertrag nicht verstehen. Ist noch etwas zu bemängeln, sollte man dies möglichst vor, spätestens beim Beurkundungstermin vorbringen. Grundsätzliches, wie etwa der Kaufpreis, sollte jedoch bereits vor der Beurkundung geklärt werden.
Kauf von Zubehör
Teilen Sie dem Notar mit, wenn Sie vom Verkäufer Dinge wie Einbauküche, Sauna, Gartenmöbel oder Heizöl kaufen. Führen Sie diese Positionen gesondert auf und vereinbaren dafür realistische Preise. Diese Käufe muss der Notar mit beurkunden. Auf diese Weise wird das Zubehör getrennt erfasst, sodass auf diesen Teil des Kaufpreises keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Grundschuld für die Bank
Im Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet Fragen. Sofern der Kauf auf Kredit erfolgt, wird die Bank des Käufers zu ihrer Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Nur dann zahlt sie das Darlehen aus. Auch für die Bestellung einer Grundschuld ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Normalerweise ist es sinnvoll, Grundschuld und Kaufvertrag in einem Termin zu beurkunden. Das spart Zeit und Geld. Käufer sollten daher vor dem Notartermin mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen, sodass diese die erforderlichen Unterlagen an den Notar schicken kann.
Kauf vom Bauträger – besondere Risiken
Zum Notar muss man übrigens auch dann, wenn man sich von einem Bauträger ein schlüsselfertiges Haus oder eine Eigentumswohnung bauen lässt. Sie bekommen vom Bauträger nicht nur das Haus gebaut, sondern kaufen von ihm auch das zugehörige Grundstück. Vorsicht, gerade bei großer Nachfrage diktieren Bauträger gern die Bedingungen zu Bau und Kauf. Verbraucherschutzorganisationen warnen regelmäßig vor Vertragsentwürfen von Bauträgern, die für Kunden nachteilige Zahlungsmodalitäten enthalten.